Novo quórum para alteração da destinação dos edifícios em condomínio

No último dia 12 de julho de 2022 entrou em vigor a Lei 14.405/22 com apenas dois artigos. Apesar disso os efeitos são relevantes para a vida em condomínio, pois altera significativamente o quórum para tomada de decisão quanto à mudança da destinação do edifício ou unidade imobiliária.

Até a entrada em vigor da Lei 14.405/22 Art. 1.351 do Código Civil tinha a seguinte redação: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” 

A primeira parte do artigo foi mantida quanto ao quórum de 2/3 para alteração da convenção. O que mudou significativamente foi a parte final, que com a nova redação deixou de exigir a aprovação da unanimidade dos condôminos, para também estender o mesmo quórum de “apenas” 2/3 para “... a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”

A alteração, apesar de simples, é bastante significativa, pois permite uma nova dinâmica de utilidade para imóveis em condomínio que em decorrência das mudanças de ocupação das áreas onde se encontram deixaram de atender à finalidade para a qual foram construídos.

Esse tipo de ocorrência se verifica nas grandes cidades, onde o esvaziamento de determinadas regiões ou a migração de um tipo de atividade para outros bairros, torna os imóveis inúteis para o fim primordial. 

A região central das cidades, por exemplo, que comumente tem ocupação comercial, quando perdia essa característica pela migração de escritórios e empresas para outros bairros mais modernos e com maior mobilidade, ficava subutilizada devido aos prédios vazios que, como foram concebidos como comerciais, não podiam ser reformados para uso residencial, salvo se com a concordância da unanimidade dos condôminos.

Com a nova redação do art. 1.351 do Código Civil a mudança de destinação dos edifícios pode ser aprovado por 2/3 dos condôminos, impondo-se a decisão da assembleia a todos os proprietários.

Apesar de 2/3 dos condôminos ainda ser um quórum de considerável obtenção na prática, a mudança da lei tornou possível algo que com a necessidade da unanimidade não era.

Estamos diante de uma evolução legislativa importante para adequação da lei à realidade das cidades e que pode sim, como objetivo principal, privilegiar o direito de propriedade e o interesse coletivo.

DR. PACELLI ARRUDA COSTA
Advogado, especialista em Direito Condominial e Membro da Comissão de Direito Imobiliário, Condominial, Notarial e Registral na OAB/ES, sócio da Arruda Costa Advocacia.