Laudo de Inspeção ou Manual de uso. O que muda em Vitória com a publicação da Instrução Normativa?

A publicação da Lei 9.841/2022 e em seguida da INSTRUÇÃO NORMATIVA SEDEC - 002/2022 está criando uma grande discussão sobre se teria a segunda alterado a primeira, e se isso seria possível.

O Art. 2º da Lei 9.841/2022 diz que o “Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações deverá ser elaborado pelo responsável legal pela edificação em até 02 (dois) anos após a concessão do Certificado de Conclusão da Obra”.

Depois, o seu §2º diz que “no caso de edificação com Certificado de Conclusão emitido há mais de 10 (dez) anos contados a partir da publicação desta Lei, o responsável providenciará a elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações em até 02 (dois) anos após a publicação desta Lei”.

Em resumo:
1) edificações novas (com certificado de conclusão após vigência da lei) devem preparar o manual em até 02 anos;

2) edificações antigas (com mais de 10 anos a contar retroativamente da publicação da lei) devem elaborar o Manual em até 02 anos.

Vale reforçar que no caso de obras novas é obrigação das construtoras entregarem os manuais de uso na entrega dos empreendimentos.

Já o §3º, também do art. 2º, diz que “o responsável legal pela edificação fica obrigado a providenciar a renovação do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações a cada 10 (dez) anos”.

Portanto, uma vez apresentado o Manual, este deve ser renovado a cada 10 anos. Definido o que trata a Lei 9.841/2022 sobre prazos para apresentação do Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, resta verificarmos o que diz a INSTRUÇÃO NORMATIVA SEDEC - 002/2022.

A INSTRUÇÃO NORMATIVA 002/2022 definiu como orientação interna que os laudos apresentados antes da vigência da Lei terão validade e que as edificações que cumpriram a determinação naquele período só estariam obrigadas a apresentar o Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações após 10 anos a contar do protocolo do laudo.

De fato a Lei 9.841/2022 não diz isso e entender da forma definida pela INSTRUÇÃO NORMATIVA 002/2022 necessita de certo esforço interpretativo, que não necessariamente indica ilegalidade ou “alteração” da Lei.

Isso porque se entendermos que o recebimento do Laudo de Inspeção se equivale ao certificado de conclusão, teria o empreendimento o prazo de 02 anos para providenciar o Manual de Uso, Operação e Manutenção.

Porém, me parece não ter sido essa a interpretação da SEDEC.

A INSTRUÇÃO NORMATIVA 002/2022 equiparou o Laudo de Inspeção ao próprio Manual de Uso, Operação e Manutenção exigido pela Lei 9.841/2022 e, considerando como equivalente a tal documento, definiu que o empreendimento só estaria obrigado a renová-lo após 10 anos de sua apresentação.

Trata-se de interpretação possível de ser aplicada. Isso porque de fato esses empreendimentos cumpriram a legislação vigente à época, a qual dizia que novo laudo só seria exigido após 10 anos e exigir deles novo documento técnico semelhante, seria onerá-los novamente em prazo muito inferior (02 anos).

Além disso, receber o Laudo como Manual de Uso, Operação e Manutenção não se mostra um erro ou excesso. Isso porque a redação da Lei 9.418/2019, vigente até a entrada em vigor da Lei 9.841/2022, dizia no art. 4º, em seu caput, que o Laudo de Inspeção deveria “conter as condições de uso e manutenção da edificação por sistema construtivo”, além de indicar “Plano de Manutenção Preventiva”, conforme inciso XVI do mesmo artigo.

Portanto, uma vez que a INSTRUÇÃO NORMATIVA 002/2022 diz que terão validade apenas os Laudos que “estiverem de acordo com a legislação vigente à época”, o que inclui a apresentação do Plano de Manutenção Preventiva, correta a interpretação dada pela SEDEC ao definir que a fiscalização passe a exigir desses empreendimentos a apresentação do Manual deUso, Operação e Manutenção, exigido pela Lei 9.841/2022, apenas após 10 anos do protocolo do Laudo de Inspeção predial recebido por adequado à legislação vigente à época.

DR. PACELLI ARRUDA COSTA
Advogado, especialista em Direito Condominial e Membro da Comissão de Direito Imobiliário, Condominial, Notarial e Registral na OAB/ES, sócio da Arruda Costa Advocacia.