Alteração de áreas comuns em condomínios: aspectos gerais.

Com o passar dos tempos e da vida em condomínio, que está em constante mudança, após algum tempo os moradores percebam que certas áreas comuns não são bem aproveitadas ou encontram-se ociosas e uma destinação diferente pode ser mais útil para toda a massa condominial. No entanto, para mudar os espaços é preciso se atentar a algumas questões legais.

A convenção condominial tem um papel fundamental na sociedade, obrigando a todos o cumprimento das normas estabelecidas. Dentro dessas normas está a destinação a qual é vinculada, bem como os espaços das áreas comuns.

Importante trazer à baila que uma mudança de destinação em área comum deve ser aprovada por unanimidade dos condôminos, segundo o Código Civil. O síndico deve saber que a primeira providência a se tomar, no caso de alteração de destinação de um espaço para uso diverso, é convocar uma assembleia para este fim.

Se a área que for alterada tiver a mesma finalidade da anterior, como por exemplo, desativar uma área de lazer como o salão de jogos para aumentar o salão de festa, não dependerá do quórum da unanimidade dos condôminos. Nesse exemplo, entende-se que o quórum é de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos, observando-se as disposições do art. 1.342 do Código Civil que afirma que “a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

Vejamos o que preceitua o art. 1.351 do Código Civil de 2002:
Artigo 1.351. “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

É imperioso atentar-se que as áreas comuns são definidas na concepção do edifício (incorporação) e aos condôminos cabe o direito de utilização destas áreas comuns conforme sua destinação e a segurança de que elas não serão modificadas, salvo com a aprovação da unanimidade.

A alteração de áreas comuns depende da aprovação da unanimidade da massa condominial por envolver direito de propriedade e consequente mudança de destinação. Logicamente que esta aprovação deverá ocorrer em assembleia devidamente convocada para este fim.

O quórum para mudança de destinação é a unanimidade, conforme artigo 1.342 do Código Civil. A finalidade do legislador tem o objetivo de proteger o direito adquirido dos condôminos.

Dessa forma, o síndico não poderá modificar áreas comuns e posteriormente convocar uma assembleia a fim de regularizar a situação. O compromisso do síndico deve ser com interesse comum. O síndico deve prezar pelo cumprimento da Lei, da Convenção e do Regimento Interno.

Drª Tâmara Moraes da Cunha
Advogada especialista em condomínios