A importância da ART ou RRT para obras em unidades privativas em condomínios

A obrigatoriedade de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), tem respaldo na NBR 16.280:2020, que tem por escopo assegurar que reformas e intervenções em construções edilícias observem tais padrões, evitando acidentes e/ou comprometimento estruturais.

Importante trazer à baila que o síndico pode responder por aspectos administrativos, civis e criminais que decorrerem da falta de observância do seu papel constante das normas ABNT NBR 16280:2020.

Há o entendimento de que as seguintes iniciativas dependerão de análise e assunção de responsabilidade técnica por profissional qualificado (engenheiro ou arquiteto):

- Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;

- Reforma do sistema hidrossanitário;

- Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;

- Instalações elétricas;

- Instalações de gás;

- Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;

- Reforma ou instalação de aparelhos de automação;

- Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;

- Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;

- Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;

- Alterações que possam interferir na integridade ou na proteção mecânica;

- Alteração no sistema de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;

- Alterações no sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes;

- Intervenções em elementos estruturais, tais como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

O objetivo do dispositivo supramencionado é o de preservar a segurança e integridade física de todos os condôminos, visitantes, empregados e demais ocupantes do condomínio, portanto, resta evidente que qualquer obra ou reforma que se realize nas unidades autônomas devem obedecer aos mais rigorosos critérios e normas técnicas, com o intuito de proteger a estabilidade estrutural da edificação e preservar a integridade física de todos aqueles que o ocupam.

Neste sentido, dispõe o artigo 1.336, incisos II e IV, do Código Civil, conforme pode ser visto a seguir:

Art. 1.336. São deveres do condômino

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Havendo alterações dentro das unidades autônomas que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Ademais, para promover qualquer reforma ou alteração na unidade autônoma, o condômino deve apresentar memorial descritivo da obra, com o cronograma que contemple as intervenções que serão executadas, e, a depender do município, o alvará de licença de reparos gerais.

A NBR 16.280/2020, foi editada pela ABNT tendo por objetivo imputar ao síndico o dever, que vale dizer, já está expresso no Código Civil, qual seja, o de fiscalizar as obras no Condomínio. Entretanto, a norma da ABNT complementa o texto de lei e regulamenta tal fiscalização, impondo ao condômino o dever de ser assistido por profissional capacitado que emitirá uma ART ou RRT.

O síndico deverá impreterivelmente ser avisado das reformas, ainda que apenas a pintura das paredes internas da unidade, para estar ciente e para se for o caso, solicitar o alvará de reparos gerais, o projeto devidamente assinado pelo competente profissional Engenheiro ou Arquiteto e a ART ou RRT.

Vale destacar que em geral o síndico não é especialista em obras e reformas (salvo se for profissional da área), portanto sem condições técnicas para avaliar se a obra é de pequena ou grande complexidade, devendo, por cautela requerer a exibição do projeto, o alvará de pequenas reformas obtidas junto a prefeitura municipal e a ART/RRT do profissional devidamente inscrito no CREA e/ou CAU, caso seja necessário a depender da obra a ser realizada.

De bom alvitre, alertar ainda que, as obras nas unidades não devem ser realizadas de modo que haja a intervenção em quaisquer vigas, colunas, paredes que façam parte da estrutura do Condomínio e que possa comprometer a segurança da edificação.  

Pelo exposto, considerando a competência atribuída pela legislação ao síndico e os deveres dos condôminos em relação a conservação e observância a segurança do condomínio, é obrigatório a apresentação de projeto, acompanhado da Licença de Reparos Gerais e, a depender da obra/reforma a ART/RRT, conforme a Legislação, normas da ABNT, Convenção do condomínio e seu Regimento Interno.

Tâmara Moraes da Cunha
Advogada especialista em condomínios