Assembleias Virtuais nos condomínios - Considerações sobre a Lei

Apesar de ser possível encontrar quem afirmasse a legalidade da realização de assembleias virtuais ou eletrônicas nos condomínios, esta prática não encontrava previsão legal, o que impedia, salvo em raras exceções que desconheço, o registro das atas juntos aos Cartórios de Registro de Imóveis.

A exceção a essa inexistência de previsão legal ocorreu apenas no período de vigência da Lei 14.010/2020, que em decorrência da pandemia permitiu que fossem realizadas assembleias por meio virtual até a data de 30/10/2020.

Essa situação mudou. Entrou em vigor no dia 08/03/2022 a Lei nº 14.309/2022, que alterou o CÓDIGO CIVIL, incluindo o art. 1.354-A, que autoriza expressamente a realização de assembleias por meio eletrônico nos condomínios.

A realização da assembleia, entretanto, deve obedecer algumas condições estabelecidas nos incisos do próprio art. 1.354-A, que são: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

Desde que não haja vedação expressa na convenção condominial e desde que preservado o direito de manifestação e voto dos condôminos aptos a participar do ato, a assembleia pode ser realizada por meio eletrônico.

Para a validade do ato segue sendo necessário o cumprimento das regras de convocação previstas na convenção e no Código Civil, devendo constar do edital o fato de que será realizada por meio eletrônico, além de informar instruções para acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos (§1º).

Até a entrada em vigor da Lei nº 14.309/2022 uma das questões de dúvida sobre a viabilidade da realização de assembleias virtuais nos condomínios era a eventual impossibilidade do acesso pelos condôminos.

Esta questão me parece superada quando a Lei inclui no art. 1.354-A do Código Civil o §2º, que tira da administração do condomínio a responsabilidade por “...problemas ocorridos com equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes, caso estes não consigam acessar o ato por razão que não dependa da própria administração”.

A validade do ato depende da convocação correta dos condôminos e da inclusão das informações necessárias de acordo com o §1º do art. 1.354-A do Código Civil no edital. Ter o equipamento e o acesso a internet cabe ao condômino, o que hoje em dia, em que a grande maioria tem celular e acesso a internet, realmente não justifica o argumento de ser necessário garantir a participação de todos e que isso não seria possível em uma assembleia virtual.

De todo modo, caso algum condomínio tenha características que levem a administração a perceber ser impossível que todos possam participar por meio eletrônico, a realização das assembleias presenciais continua sendo prevista em lei. Além disso, pode o ato ser realizado de forma híbrida “... com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato” (§4º).

Outra questão interessante também foi tratada pela Lei nº 14.309/2022. De acordo com o §5ª do art. 1.345-A do Código Civil, “Normas complementares relativas às assembléias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembléia convocada para essa finalidade”.

Esta previsão expressa em lei evita discussões sobre se pode o condomínio estabelecer regras próprias para a realização de assembleias virtuais, se estas regras devem constar na convenção ou no Regimento e qual o quórum necessário para aprová-las.

Trata-se de uma evolução da norma para adequar-se à realidade atual, em que, se não todos, mas com certeza a grande maioria, tem na internet e nas reuniões por videoconferência um meio prático e corriqueiro de comunicação.

Desde que respeitados os requisitos de lei para convocação e garantida à possibilidade de acesso e manifestação de todos os aptos a participarem, por meio de aplicativo que garanta transparência ao processo de tomada de decisões no ato, não há razão para não se realizarem assembleias por meio eletrônico nos condomínios.

DR. PACELLI ARRUDA COSTA
Advogado, especialista em Direito Condominial e Membro da Comissão de Direito Imobiliário, Condominial, Notarial e Registral na OAB/ES, sócio da Arruda Costa Advocacia.